QUÉ ES UN CONTRATO DE ARRAS
l contrato de arras es un contrato de carácter privado con el cual las partes implicadas formalizan la reserva del inmueble a comprar-vender.
En dicho contrato se pacta la compra del inmueble señalado, entregándose como prueba una paga y señal previamente pactada.
Así por tanto, el comprador se compromete a comprar el «bien» y el vendedor por su parte también se compromete a vender. Todo ello, según las condiciones ya pactadas entre ambos.
Este tipo de contratos se engloban dentro de los considerados como «precontratos», y es de capital importancia, pues en base al contenido de éste se basará para la transcripción a la escritura pública de compraventa, y quedan establecidas las condiciones de venta y las posibles penalizaciones en caso de incumplimiento por alguna de las partes.
Se trata de un paso previo y primordial antes de la compra-venta de cualquier inmueble, y existes 3 tipos diferentes.
TIPOS DE CONTRATOS DE ARRAS
Nos encontraremos con tres tipos diferentes de Arras y principalmente se diferencian según el grado y tipo de penalizaciones por incumplimiento.
Es muy importante tener bien claro sus diferencias y particularidades, pues sus implicaciones legales y económicas son de gran calado.
- Las Arras confirmatorias.
- Las Arras penales.
- Las Arras penitenciales.
LAS ARRAS CONFIRMATORIAS.
Son las menos comunes en la práctica, pero hay que tenerlas en cuenta.
Este tipo de contrato especifica un adelanto de la cantidad sobre el precio de venta y el compromiso al pago total pactado y entrega del inmueble. Ambas partes están sujetas jurídicamente al cumplimiento del mismo, o lo que es lo mismo, no hay posibilidad de desestimación por ninguna de las partes participantes.
En caso de incumplimiento, la parte cumplidora podrá acogerse al régimen del artículo 1.124 del Código Civil y pedir el cumplimiento del contrato principal o su resolución, en ambos casos con la correspondiente indemnización de daños y prejuicios, si procede.
Con las Arras confirmatorias, no se establece un límite en la indemnización, ni permite retener la cantidad percibida, por lo que dichas cuestiones quedan sujetas a dictamen judicial.
LAS ARRAS PENALES
Las arras penales se equiparan a las obligaciones con cláusula penal, siendo de aplicación los artículos 1.152 y siguientes del Código Civil.
En este tipo de contrato, se pactan las garantías para el cumplimiento del mismo y ofreciendo las opciones de penalización en caso de desestimar dicho contrato.
Debes saber que el artículo 1.255 del Código Civil recoge todo lo que debes saber sobre el incumplimiento de las arras penales. Este artículo configura las arras penales de dos maneras:
- Arras penales sustitutivas, actúan como si fueran una liquidación de daños y perjuicios sufridos fijado de antemano y una indemnización convencional sustitutiva de la que corresponda de manera legal y limitando el resarcimiento exigible al importe de las arras.
- Arras penales acumulativas, en este tipo de arras se puede pedir el cumplimiento forzoso del contrato o una indemnización completa de daños y perjuicios. Para que este tipo de arras penales sean acumulativas, se debe pactar expresamente y dejarlo claro. Las arras penales acumulativas están recogidas y reguladas en el artículo 1.153 del Código Civil.
Resumiendo: Las arras penales se activan en caso de incumplimiento del comprador o vendedor.
- Si incumple el vendedor: las devuelve por duplicado o el importe cierto acordado.
- Si incumple el comprador: pierde la cantidad entregada o paga al vendedor el importe cierto pactado.
- El deudor tendrá que cumplir con su obligación contractual (independientemente de haber pagado la pena), salvo que expresamente le hubiere sido reservado este derecho.
- Por último, el acreedor no podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de las obligaciones contractuales y el pago de las arras penales, salvo que expresamente le hubiere sido otorgada esta facultad.
LAS ARRAS PENITENCIALES
Éste contrato es el más habitual, y a su vez el más sencillo (por así decir) en su aplicación.
Al igual que en los anteriores modelos, aquí también se entrega una cantidad como «paga y señal» , dejando pactado también en qué condiciones se puede desestimar el contrato sus penalizaciones:
- Si es por causa imputable al comprador, éste es quien perdería lo entregado como concepto de arras.
- Si es por causa imputable al vendedor, éste deberá pagar al comprador el doble de la cantidad entregada por éste en concepto de arras.
CÓMO PAGAR UN CONTRATO DE ARRAS
No existe una normativa donde se especifique la cuantía a entregar en el momento de firma de contrato de Arras, pero lo más habitual es una cantidad del 10% sobre el precio de compra. Esta cantidad queda sujeta a pacto entre las partes, pudiendo ser menor o mayor, según proceda.
No existe una forma de pago concreta a la hora de entregar la señal, sino que depende de las partes. Sin embargo, lo que no se pueda verificar en metálico, por cheque bancario o transferencia bancaria, dependerá de la propia confianza que tengan ambas partes para confiar en la solvencia del comprador.
Además, a menos que los contratantes acuerden otra cosa, los gastos del contrato de arras corren a cargo del vendedor, y los de primera copia y demás posteriores a la venta a cargo del comprador.
Otras cuestiones a tener en cuenta:
¿EL CONTRATO DE ARRAS CADUCA?
En el contrato quedará especificada la fecha de validez, fecha que habrá sido pactada por ambas partes previa a la redacción del contrato.
Como el plazo plasmado en el contrato es un periodo máximo, conviene ser cautelosos y dejar un buen margen de maniobra. No pasará nada si terminamos firmando en Notaría antes de llegar a la fecha límite, sin embargo, podemos tener problemas si necesitamos solicitar una prórroga.
¿QUIÉN PAGA EL IBI TRAS LA FIRMA DE ARRAS?
En lo que respecta al IBI, la Ley establece que debe pagarlo el que sea el propietario del inmueble el 1 de enero del año en el que se ha realizado la compraventa. Aunque también es posible acordar que lo pague la otra persona. Por ejemplo, cada vez es más habitual que se pacte un pago proporcional a los meses que tenga la vivienda cada uno. Pactos que no implican a la Administración, sino que solamente son exigibles entre las partes.
Aunque la ley establece qué gastos corresponden al vendedor y cuáles al comprador, existe libertad de pacto entre ambas partes para modificarlo. No obstante, es fundamental que todo quede reflejado expresamente en el contrato de arras para evitar problemas en el futuro.
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